鼎冠策略上海“好房子”新规来了！以后阳台要这样建

9月26日，上海市规划和自然资源局发布了一份文件——关于印发《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》的通知（以下简称“意见”），这意味着未来上海的“好房子”建设将更有规范可依。

最受广大购房者关注的，莫过于新的室内建面计容标准，目前上海新房市场上已经出现了“三阳台”户型，能把得房率做到接近100%。

在最新出台的意见中，在阳台计容方面的规定为：阳台（含封闭式阳台）同时符合以下条件的，面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8 米（含1.8米）。超出上述情况的阳台建筑面积，超出部分应按其水平投影面积的全面积计入容积率。

这一新规的出台，可以说是堵住了此前政策的部分漏洞，但也给予了购房者相应的利好。某新房项目营销人士对记者表示，其所在项目此前的“卖点”就是大阳台，项目前期地块已经提交设计方案，由于现在新规给出了阳台1/2计容面积的上限，后续地块的设计可能要进行更改了。

此外，意见还规定，沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。开敞阳台宽度不得大于3米，且每户仅可设置一个。

目前在上海新房市场，外立面材质的提升是一个明显趋势。意见规定，对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在申报图纸中提供设计详图，在施工阶段及时通知测绘单位进行跟测，在“多测合—”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。

除此以外，多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。

意见还鼓励住宅小区采用人车分流的交通组织形式，机动车、非机动车地下车库出入口顶棚、地下车库出地面楼梯和电梯的遮雨棚，其建筑面积不计入容积率。

在提升老旧小区环境方面，意见指出，支持老旧小区提升居住环境，在确保安全底线的条件下，老旧住宅小区多层住宅加装电梯、无障碍设施、提升楼梯道和门厅公共部位品质、适老化改造、增设垃圾房、门卫岗亭的，无需办理规划审批手续。

有业内人士表示，外立面干挂石材、铝板等装饰面层不计入容积率，将提升开发商升级外立面的积极性，加上架空层、风雨连廊、车库出入口顶棚、遮雨棚等均不计入容积率，上海新房市场的产品品质将得到较大提升，得房率也有望进一步增加。

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